Продаж землі в умовах дії мараторію, схеми і ризики

Верховна Рада України вже в дев’ятий раз продовжила мораторій на продаж земель сільськогосподарського (с / г) призначення до 1 січня 2019 року. Відповідний законопроект № 7350 за основу і в цілому підтримали 236 народних депутатів.

Загальна площа земельного фонду України становить 60,4 млн га, з них сільськогосподарські угіддя – 41,5 млн, рілля – 32,5 млн. Тобто частка сільськогосподарських угідь складає 68,7%.

Чинне законодавство України не передбачає відповідальність за здійснення правочинів відносно земельних ділянок сільськогосподарського призначення, тому бажаючі вчинити такий правочин продовжують користуватись старими та придумувати нові схеми заволодіння земельними ділянками.

Кожна з таких схем, несе ризики втрати грошових коштів чи прав на земельну ділянку, тож власникам земель сільськогосподарського призначення, або, тим, хто планує придбати таку землю, використавши один з наведених інструментів, варто детально ознайомитись з найпопулярнішими схемами, які наразі діють в Україні, щоб мінімізувати ризики втрати грошових коштів чи права на земельну ділянку.

Продаж права користування земельною ділянкою

Найпопулярніший спосіб передачі прав на землі с/г призначення. За такого способу, об’єктом продажу виступає не земельна ділянка, а право нею користуватися (емфітевзис).
Наразі, ця схема є єдиним легальним способом оформлення тривалих прав користування земельною ділянкою.

Також, ці права, можна перепродати іншим особам, якщо таке передбачено умовами договору, тому продаж земельної ділянки сільськогосподарського призначення за такою схемою є зручним інструментом для подальшої передачі прав на землю іншим особам.

Ризик для продавця полягає в тому, що вартість земельної ділянки може бути значно занижена і не відповідати ринковій вартості, а покупець, ризикує в подальшому, втратити своє право на земельну ділянку, оскільки воно підкріплене лише договором, який може бути розірваним, або визнаним недійсним в судовому порядку.

Довгострокова оренда землі на 49 років

Не менш популярним є спосіб оформлення прав на земельні ділянки, які підпадають під дію мораторію, шляхом укладення договорів довгострокової оренди. Право оренди, за таким договором, підлягає державній реєстрації.

Такою схемою досить часто користувалися аграрні підприємства, під час того, як Держгеокадастр передавав в оренду фермерським господарствам земельні ділянки без аукціонів і обмеження площ.

Зокрема, великі агрохолдинги створювали фіктивні фермерські господарства, які заключали договори оренди земельних ділянок на 49 років, а потім передавали землю в суборенду агрохолдингам.

Основні ризики полягають у надзвичайно високому рівні регулювання з боку держави, неможливості продати право оренди або використовувати орендовані землі для залучення кредитних ресурсів. Також, залишається ризик, що договір оренди не буде продовжено після завершення його терміну, а суборенда часто оподатковується ПДВ.

Фіктивний договір позики чи займу

За таких умов, покупець і продавець земельної ділянки заключають фіктивний договір позики чи займу на суму, рівну ціні продажу під заставу землі. Позика чи займ умисно не повертаються і на закладену земельну ділянку у судовому порядку накладається стягнення.
На теперішній час, така схема використовується лише для ділянок, призначених для ведення індивідуального сільського господарства.

Судові органи часто визнають такі договори удаваними правочинами. Законодавець залишив право бути заставодержателем с/г землі лише банківським установам, які за специфікою своєї діяльності, не зацікавлені в угодах із землею, тому шанс набуття права на земельну ділянку у такий спосіб залишається малоймовірним і досить ризикованим.

Зміна громадянства власника земельної ділянки

Громадянин України, при набутті громадянства іншої країни, зобовязаний протягом року продати свою земельну ділянку с/г призначення. Це положення прямо передбачено Земельним кодексом України, але мораторієм не обумовлюється.

Таким чином, в разі, якщо власник земельної ділянки (т.з. «паю») чи спадкоємець змінив громадянство, – він може оформити і посвідчити нотаріально договір купівлі-продажу.

На сьогоднішній день, схема стала достатньо розповсюдженою, в тому числі, – через прийняття громадянства країни-агресора мешканцями окупованих територій.

Суборенда земель державної установи

Понад 10,5 млн га землі сільськогосподарського призначення перебуває у державній чи комунальній власності. Найбільше землі перебуває під управлінням НАН України.
Державні установи не в змозі належним чином розпоряджатися таким масивом земель, тому їх здають в оренду, а сам процес передачі державної землі в користування відбувається через підписання договору підряду з приватними структурами.

Часто керівники держпідприємств і, навіть, військових частин, передають землю в користування бізнесменам неофіційно, оскільки важко встановити реального користувача земельною ділянкою, якщо воно знаходиться далеко за межами населених пунктів.

Ризик полягає в тому, що наразі лише в НАБУ перебуває більше 25 справ щодо корупції з земельними ділянками державної чи комунальної форми власності.
Держава та місцеві громади, лише за цими справами, втратили понад 7000 гектар землі с\г призначення. Загальні збитки перевищують 450 мільйонів гривень.

Отримання земельних ділянок у власність через підставних осіб

Держава, на законодавчому рівні, гарантує кожному громадянину право безкоштовно отримати 2 га землі для ведення особистого господарства.
Цим правом громадян, активно користуються чиновники та бізнесмени, а схема полягає в тому, що Бізнесмен знаходить групу людей бажаючих отримати безкоштовну земельну ділянку, а потім за винагороду отримує від них довіреність на оформлення права власності.

Земельні ділянки формально продовжують знаходитися у власності фізичних осіб, але насправді контролюються організатором схеми через договір оренди на 49 років, або взагалі на підставі неофіційної домовленості.

Наразі, цією схемою користуються учасники АТО, яким держава гарантує першочергове право отримання землі. При цьому учаснику АТО не обов’язково бути приписаним, чи фактично проживати в тому населеному пункту, де видається земля.

Також, в Україні немає чітко визначеного порядку зміни цільового призначення землі, тому досить часто, особи, які отримали свої безкоштовні 2 га землі с/г призначення, змінюють її цільове призначення та продають підприємцям.

Попри те, що у нас левову частину сільськогосподарських земель заборонено відчужувати, в Україні існує “сірий” ринок, на якому змінюється цільове призначення земель, укладаються договори обміну, суборенди, тощо. Цілі юридичні компанії існують і живуть на тому, що розробляють і застосовують різноманітні схеми продажу земель с/г призначення, які наразі не можуть гарантувати повної законності укладеної угоди і захистити належним чином права продавця чи покупця земельної ділянки.

Як бачимо, формальна заборона продажу земель сільгосппризначення не означає неможливості їхнього відчуження в цілому.